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 1가구 2주택 양도소득세 |
[세무] |
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| • 지식평점 없음 • 올린이 : 최은영(para1990)
• 조회: 617 • 답변: 3
• 의견 : 0
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 해결된 질문입니다.(2010-07-28 10:52 작성) |
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현상황:
광명시 소재 아파트 (2010. 1월 등기, 3억 )를 전세 주고
안양시 소재 아파트( 2010. 8월 구입, 1억 4천)을 구입하여 거주 하려고 합니다.
계획:
광명시 아파트 - 비과세 요건이 충족되는 대로 매도 하려고 합니다.
안양시 아파트 - 2년 정도 거주하다가 매도하려고 합니다.
이런 경우 양도소득세가 어떻게 되는지요?
광명시 아파트를 3년 보유하고 팔려고 하였는데 안양의 아파트를 사게 되어서 세금이 걱정됩니다. 친절한 답변 부탁 드립니다. 감사합니다. |
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 [질문자 채택답변] 1세대 2주택 양도세 |
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1. 광명시 아파트를 먼저 양도하는 경우
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세여부를 판정하는 것으로, 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건(3년 이상 보유. 단, 서울, 과천 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 소재주택의 경우는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 충족하면 양도소득세는 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 9억원 초과분에 대하여는 과세)됩니다.(일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세특례)
질문의 경우 뒤에 취득한 안양 아파트 취득일부터 2년이 되는 2012.8월까지 광명 아파트의 보유기간이 3년에 미달되므로 위 일시적 2주택 비과세특례는 적용되지 않습니다.(먼저 취득하는 주택과 뒤에 취득하는 주택의 취득일은 적어도 1년 이상의 차이가 있어야 일시적 2주택 비과세가 적용될 수 있음)
따라서 광명시 아파트를 먼저 양도하는 경우 비과세로 양도할 수 있는 방법은 없으며(3년 이상 보유후 양도시에도 과세대상), 1세대 2주택 중과세 한시적 완화* 규정에 따라 언제 양도하든지 일반세율**이 적용되나, 장기보유특별공제***는 받지 못합니다.
* 1세대 2주택 중과세 한시적 완화 : 1세대 2주택 중과세 적용대상인 경우에도 2009.3.16부터 2010.12.31까지 취득한 주택을 양도하는 경우에는 양도시기에 상관없이 일반세율을 적용함.
** 일반세율 : 보유기간 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 6~35%(2012.1.1 이후는 6~33%)
*** 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유한 자산을 양도하는 경우 적용되나, 중과세율 또는 중과세 한시적 완화적용대상 자산의 양도시에는 적용배제
2. 안양시 아파트를 먼저 양도하는 경우
뒤에 취득한 안양시 아파트를 먼저 양도하는 경우 언제 양도하든지 양도소득세가 과세되고, 이 경우에도 1세대 2주택 중과세 한시적 완화 규정에 따라 양도시기에 상관없이 일반세율이 적용됩니다.
따라서 2년 이상 보유후 양도하는 경우 6~33%의 세율이 적용됩니다.
3년 이상 보유후 양도시 양도일 현재 기준시가가 1억원 이하이면 장기보유특별공제가 적용되나 기준시가가 1억원을 초과하면 장기보유특별공제는 받지 못합니다.
3. 어느 주택을 먼저 양도하든지 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세는 과세되나 1세대 2주택 중과세 한시적 완화 규정 적용대상이므로 일반세율이 적용됩니다.
두 주택 중 양도세가 적은 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 양도하면 비과세되므로 절세가 됩니다. |
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질문자 평가  |
감사합니다. 체계적인 설명으로 이해가 쉽게 되네요. 건강을 기원합니다. |
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부가모 김부성 소장입니다.
양도세는 양도차익이 있어야 내는것이므로
현재는 양도차익 있다고 기대하기 어려워보이며
2주택이더라도 올해말안에구입하시면 항구적으로 중과세를 면제받으므로
설사 양도차익이 있더라도 일반세율로 적용되어
큰 부담은 안될것이며 위 사안에서 당분간 시세차익이
많이 나서 양도세걱정을 하셔야 할만한 가능성은 낮다고 보여집니다.
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광명 아파트를 3년 보유하고 팔게되면 일시적 1가구 2주택에 적용되지 않습니다.
광명 아파트를 2012년 8월까지 매도할 경우, 종전주택의 보유기간이 3년 이상이면
비과세됩니다. (서울, 과천 및 1기 신도시는 2년 거주요건을 동시에 충족해야 비과세)
시세차익이 적은 주택부터 매도하는 것이 유리한데요.
2년 이상 보유했을 경우 양도세율은 2010년부터 6~35% 입니다.
요즘은 세금때문에 여러채 보유보다 똘똘한 1채가 더 메리트가 있습니다. |
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부동산노트
1가구 2주택 양도소득세